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为什么很多人专门去买老旧小区的顶楼?

发布时间:2021-07-13   来源:网络    
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2014年,老丈人入手了一套上世纪九十年代房子的顶楼,再过三年,他将得到十倍以上的回报。

老丈人一家坐落在一个四川小县城,在新农村建设中,他们住进了新时代房屋,乡村公路也修得平平整整,开车进城只要8分钟,非常方便。

2014年时,他从体制内退休下来的大姑父那里,获得了未来十年内高速公路、高铁线路规划路线的消息,这意味着很多地方需要征收和侵占,到时会面临丰厚的赔偿。

这时,一个旧小区顶楼有一栋房子,里面住着两个老人,因为儿子在成都安家立业,准备把两个老人叫去帮忙带孩子,老人本来在县城也闲着,再说县城还有一套新房,他们准备处理掉这套旧房。

高铁线路的规划刚好要经过该小区,老丈人听闻,立马找到两个老人商谈买房事宜,这套九十年代的顶楼,位于第六层,房产和实际面积均为80平米,家里设施齐全,不过都是老旧的柜子、木床等家具,在几番商谈下,最终老丈人一口价,花费了98000元,就把这套房子成功过户了

别看这是老房子,两个老人在居住期间,他们的儿子已经把楼顶重新做过防水,室内还做过翻修,装有两台空调,户型端正,没有浪费一点空间。

三室一厅一厨一卫,两间卧室均为20平米(里面的衣柜还是内嵌式)、另外一间15,客厅里摆着电视柜、冰箱、沙发和餐桌,厨房连着大阳台(洗衣机、杂物柜都放在这里),在尽头为卫生间。

这套房子地段也好,出门就能坐公交车,斜对面是医院,往前走5分钟是菜市场,走7分钟是幼儿园和小学,走10分钟是大型商超。房子背面是国道,同时,高速正在建设,再走几步是老火车站,医院后面过马路后是一条江,江边一条健身小道尽头是商业街。

我们都觉得老丈人买的物超所值,就算高铁线路没侵占,自己居住也是不错的体验,唯一缺点为爬楼费劲,夏天回家很难受。

老丈人这只是个例,到了现在,我也发现很多人专门去买老小区的顶楼,这到底是怎么回事?下面,我来说道说道。

01、老房子的顶楼很划算,解决了买房人的刚需

早期的房子,有诸多优点:

第一:基本为坐南朝北。那时的楼间距较大,采光好,到了夏天,日晒较少,晚上凉快,到了冬天,从早上10点到下午16点都可以晒到太阳。

第二:实在,基本没有公摊面积。比如老丈人这套,房本上是80平米,实际也是80平米,放到现在,至少需要110平米的房子才能达到80平米的实际居住面积。

第三:便宜。老房子最高为6楼,少数能达到7楼,很多懒人不愿意爬楼,也有很多人因为急需买房,可又买不起新房,而这些老房,年限长了,售价一般比同楼低层低20-30%,如果合适的话,不妨入手一套,省下的钱还可以用来翻新。

第四:老房的地段较好。当初建造时可能是在城边上,随着城市建设,这些老房子的位置已经变成了城中心或繁华地段,周围学校、医院、商超、交通环绕,生活设施配套已经很完善,未来还存在升值可能。

第五:可扩建阁楼和露台,天台也可充分利用。能上去的天台,可以晾衣服,可以种植花花草草,甚至可以种植瓜果蔬菜,在天台搭建一个小棚,刨开夏天,其他季节在上面晒太阳非常惬意舒适。

02、看准了老房子的增值空间,买入后坐等升值

30多年前的老房子,现在已成为了要塞,在城市规划,新老城区交替过程中,它的价值就体现出来了。

第一:老房面临拆迁。

买的时候顶楼较便宜,基本为一口价,花费金钱较少。以我城市为例,当面临拆迁时,赔偿款将是房屋面积的1.5-2倍,老丈人那套80平米的房子,若是拆迁,赔偿款将在120-160万浮动。

也可以选择房子+部分现金的赔偿方式,按照标准三口之家,赔偿一套90平米的安置房,每多一人,增加10-12平米,家庭人口众多的,还能分到两套房。

除了安置房外,还按家庭人口数量补偿部分现金。公司就有这样一位同事,家里现有五口人,每人赔偿6万元,为了赶上赔偿款,她天天催眠肚子里的宝宝快出来,没想到,在确定家庭人口的前一个星期,宝宝出来了,从此户口上多了一个人,多得到了6万元的赔偿款。

第二:老房侵占、征收的可能性较高。

这种情况主要分两种,一种是私人侵占,比如经商老板推倒重建商品房、盖写字楼等,这时赔偿款大多数是按房屋面积2倍以上赔偿。

第二种为因公征收,比如高速、高铁、高压线需要穿过等,为了降低综合成本,有可能征收房子,这时的赔偿款就比较高,不管房屋面积的大小,统统按照家庭人头赔偿,一人30-50万不等。

当时,老丈人就听说高铁线路可能会侵占房子,迅速入手一套旧小区的顶楼,花费不到10万,坐等升值中。

第三:老旧小区是十四五规划前重点“旧改”对象。

根据2020年7月20日国务院办公厅公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,里面明确指出:到“十四五”期末,也就是2025年前,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

其中的改造任务主要包括以下三个方面的内容:

  • 1、老旧小区内部设施的改造。比如小区内公共设施的改造,小区下水管道、消防器械、顶楼防水、楼道护栏、电线的重新布置等。

  • 2、老旧小区外部设施的改造。比如在小区内安装电梯(为了方便老人小孩出行)、小区外墙的粉刷、拆除小区内的违法建筑等。

  • 3、老旧小区环境的改善。比如增加小区的绿化率、增加老年人的活动器械、开设便民市场等。

大家看到没,这项利国利民的好工程,让一些人看到了商机,顶楼重新做了防水、又加装了电梯,这样高层得到升值,低层受到贬值,加上小区整体改造、绿化加强、安全性提升,老旧小区摇身一变,变成现代洋房,顶层的增值率是十分可观的。

03、看着诱人,实则买老旧小区的顶楼时,也需要考虑这些因素

第一:地理位置和气候特点

医院、学校、交通、出行、购物等是需要综合考虑的,但靠近公路和高架桥尽量不买,居住嘈杂,灰尘多;其次,南北气候有差异,北方干燥,紫外线足,没必要选择顶层,南方梅雨天气较多,底层容易受潮,可以综合考虑顶层。

不过顶层太阳直晒,地段不好的夏天空调不能停,热得要命!冬天地暖温度上不来,冻得要死!我老婆的小姨就居住在顶楼,别看只在五楼,她那里地段不好,一次暑假带着孩子去她家,进屋就像进入了炼丹炉,直呼受不了。

第二、购房者自身喜好和家庭成员

有些人喜欢顶层的安静,喜欢高人一等,喜欢锻炼身体,老房子的顶楼一般为6楼,再合适不过。

如果有老人和小孩一起居住,老人身体不好,回一趟家,爬楼需歇息好几次,累得气喘吁吁,住得高心理也不踏实;小孩喜欢乱跑,顶楼局限了发挥,还存在上蹿下跳受伤的风险;所以,需要根据家庭情况合理选择。

第三、小区基本设施、安全情况

老房子的预制板结构、陈旧水管、排污管道、油烟管道等隐患重重,顶楼大多为平铺,下暴雨时漏水严重,同时,顶楼也有很多太阳能水箱,这些都没有“维修基金”,一年一小补,三年一大补,自己隐性开支很多不说,其它住户维修时也影响你居住体验。

另一个问题是老鼠蟑螂特别多,它们同样适应了这个环境,就算你家没有,楼下各层的邻居也有,爬上来是分分钟的事情。

还有,以前很多老房子根本没有物业管理,只有简单不上锁的门禁,小区内没有路灯,没有监控设备,楼道上为昏暗的声控灯,若是大半夜一个人回家,走在楼道上保证你瘆得慌,谁要是跳出来暴揍你一顿,你若是没看见人的话,只能自认倒霉了。

老旧小区的居民全靠自觉,若是突然住进很多外来户,安全性是需要重点考虑的。

第四、不光是老旧小区,即使是新建房源,购买时也应该合理选择

连廊层有私密性差、杂物多、公摊面积大、安全性差、声音吵闹等缺点,不建议购买;腰线层采光不好、易积水、易积灰,需要谨慎入手;一楼是架空层的房子,存在环境差、噪音大、不安全等缺点,买入后也头疼。

同时,建议一层和顶层尽量不买,一楼潮湿、蚊虫多、安全差、私密性差、视线不好的缺点刚好和顶层相呼应,不过,顶楼阳光暴晒、水压低、电梯慢、出门不方便等缺点也是一楼的优点。

04、写在最后

如果听到了可靠消息,为了长期投资,建议可以入手顶楼,等待增值。

如果为了自己居住,那么就要谨慎选择了,首先必须排除危楼的可能性,其次要把后期的加固翻新成本算进去。

毕竟,很多人买房都是倾尽全力,依靠父母的帮助,可能还背负了上百万的贷款,希望在付出的同时,也能给自己及家人带来一份安全感和舒适感。

居住可能是一辈子的事情,尤其老小区、老房子,不要贪图便宜着急入手,不要等到入住后嫌东嫌西,这世上可没有后悔药。

图说天下

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