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2.5万套、一千亿资金被锁死!下半年还要闭眼冲

发布时间:2021-07-21   来源:网络    
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来源: 凤凰网房产杭州站

限售的风险,真的了解透了吗?

01

2.5万套房源流动性被锁

杭州到底有多少房子被限售?

算上1.27新政前的热点楼盘,截至7月19日,杭州触发限售的楼盘共计60个,涉及25225套房源

今年杭州到目前一共只为8.08万套新房住宅发出了预售证,相当于半年总供应量30%以上的房源都被限售。

焦虑肆虐,杭州人只怕买不到房子,却忽略了限售8年的威力。

自从实行限售政策以来,无数人无视限售5年的威力,前仆后继杀进杭州摇号大军。

这2.5万套限售房源一共锁定了多少资金?

我们可以根据杭州上半年的新房成交均价以及套均面积估算一下。

克而瑞数据显示,今年上半年,杭州十区新房成交均价为30452元/㎡。杭州房管局数据,今年杭州新增住宅供应的套均面积约111.4㎡。

30452元/㎡ × 111.4㎡/套 × 25225套 = 855.7亿元。

而这,还只是保守估计。毕竟,杭州大部分限售楼盘的单价都远远超过3万元/㎡的均价。

杭州楼市因限售被锁定的资金总量,大概率已超过千亿。

很多人对于1000亿或许没有概念,举几个例子你或许能更加直观。

2020年全年,原江干区的年度GDP总量约1026亿元,原上城区约1192亿,原下城区约1134亿,而原拱墅区只有668亿。

如果把1000亿放进2020年的胡润中国百富榜,这个数字妥妥能够排进全国TOP40。

这绝对是一笔天量级资金!

按照杭州新房市场目前的热度,千亿绝对不会是终点。

眼下大把热门楼盘的预售证都被按下,但只要红盘潮一出,轻轻松松又是万套房源被限售的节奏。

02

持有8年平均成本高达45%

对于限售5年、锁盘8年的房子,我的态度一向是很谨慎的: 自住,如果满足居住需求,可以大胆入;投资,一定要选好标的,不是每个楼盘都值得。

自从杭州启动限售以来,不少资深投资客对于打新都兴趣平平。

要么就直接在不限售的楼盘里选择,要么直接寻求二手房市场里的机会点。对于锁盘8年的房子,基本都是敬而远之。

摇号过程中,专业炒家们一旦发现触发限售,立刻撤回登记资料,更有甚者,即使是摇中了也会果断放弃。

他们是楼市里最精明敏锐的一群人,每一步动作都是一种信号。

锁盘8年到底带来了哪些风险?其实,我们之前已经预警过限售的三大不确定性。

首先,是持有成本的问题,锁盘8年成本可能要比你想象得更高

我们之前做过估算,按照目前首套5.9%、二套6.0%的房贷利率,8年持有的平均成本大约为45%。

也就是说,4万元/㎡买入的房子,8年后要卖到5.8万元/㎡,才能做到保本。

你可以算一算账,你能保证杭州所有限售小区在未来8年内的涨幅都超过45%吗?

点击回顾: 快看!14个板块保本房价测算:在杭州摇中新房就赚钱,根本就是一种错觉?

其次,所有房子都逃不过杭州的次新房定律,限售楼盘也不例外

大量交付二手房案例告诉我们,杭州很多小区从交付到二手房价的鼎盛时期,前后最多不过五六年。交付5年左右的小区,房价涨幅基本上就只能随大流了。

点击回顾:快醒醒吧!闭眼杀进“限售五年”,终逃不出“次新定律”,结局可能很悲惨...

第三,限售会让你进坑容易换坑难。

限售,会让你没办法跟上板块轮动,错过轮动。板块价格涨涨跌跌,可能最后纹丝不动。房票、资金,都投了个寂寞。

以前,如果你投资失败,最多就是割肉离场,马上可以接着捡别的筹码。但锁盘8年之后,只能干瞪眼了,好好坏坏都得闷着。

点击回顾:太疯狂!冷门板块也限售,锁盘8年“进坑容易换坑难”,最终可能一场空!

今天,我还要再补充两点——

第四,不要低估8年内人生的变化,时间会迭代你的自住需求、投资需求

第五,杭州目前的限售范围太广了,但未来不是每一个板块、每一个楼盘都值得锁盘8年。

03

锁盘8年的风险很高

时间是人生最大的敌人。

8年时间,足够开两次奥运会,变数太多了。

即使是自住用房,由于家庭成员结构的变化,需求也会不断变化 。毕竟不同年龄段的人在买房时所选择的方式和关注重点各不相同。

8年太久了,一个单身狗都有可能升级为二胎家长。单身时看着很富裕的面积,等到有了孩子很可能根本不够用。

毕竟2018年时,杭州人的平均换房周期只有5.2年。而现在,这个只置换周期会更短。

不是每一个人都有一步到位的能力,大部分人自住购房也是需要循序渐进置换的 。毕竟市场上的终极改善客户是少数。

这种时候,如果购买的房子被限售,你连置换的机会都没有。

如果只是居住需求升级,或许忍一忍也就过去了。但谁又能保证,8年时间内,自己的人生一定是风平浪静的?

意外和明天,你永远不知道哪一个会先来。 市面上一大堆法拍房案例都能够佐证。

翡翠海岸,在2020年5月就迎来了首套法拍房。

该房源2018年5月开盘,2019年年底交付。 满打满算,这位业主拥有这套千万豪宅的时间也不过只有 短短2年 不到。

交付不到一年的时间里,翡翠海岸就先后迎来了3套不同房源的法拍。

2020年9月,金麟府首套法拍房入市。该房源2017年9月开盘,2019年10月交付。从卖出到被法拍前后也不过只有3年。

宜和园合院今年2月、6月先后两次法拍。宜和园合院2019年还在卖,2020年底才刚刚交付。从交付到流入法拍市场只有几个月时间。

就连手握武林壹号和江南里等多处豪宅的“女股神”,从封神到跌落神坛,也没用到8年时间啊,更何况普通人了。

2015年股市牛市后,“女股神”接连买了多出豪宅,此后陆续抵押。

但因为2017年去杠杆,以及2018年股市真的跌得太厉害了,最终,女股神资不抵贷。2019年,两处豪宅房产都被法拍。

从云端跌到尘埃里,前后也不过4年时间。

如果你买的是不限售的房子,一旦遇到变故,还能够卖房自救。但如果是限售的房子,基本没有动弹的余地。

身边有一位朋友摇中了紫璋台,前段时间拿到了房产证,上面明确写着:自不动产登记之日起5年内不得转让。

我从银行的信贷部门和政策相关部门打探到,按目前政策规定,限售房源不能抵押、不能赠予,也可能不能拍卖。

04

只有20%的房子值得限售8年

杭州二手房已经有了横盘的迹象。

由于二手房贷收紧,成交量很有可能要迎来四连降。长此以往,即使挂牌价格依然僵持在高位,但量跌必然会引起价格的回调和波动。

无法成交的房子就永远只是纸面资产。最近半年内交付的不少楼盘,看似拥有高高在上的挂牌价,但实际上根本就无法成交。

杭州楼市这几年的行情太好了,给了大家一种大大的错觉:只要是新房,买到了都是好的,将来都是能赚钱的

市场预期风向很可能要变了,越是这样的时候,越要清醒地面对新房限售。

一旦打破“新房一定赚钱”的刻板印象,现在很多限售的板块,你还敢买吗?

二八定律告诉我们,在杭州楼市,只有20%的房子才值得你赌一把限售

如果我是自住客,下半年我一定只会盯紧最高预算范围内,符合自己生活区域要求的新房。我一定不会在全杭州同等价位的楼盘当中无脑乱摇 。

同板块的楼盘里,我一定 会对品质有所要求,毕竟交付以后要自住 5年 ,房子本身很重要。

如果我是投资客,且手头只有一张房票的,那能让我心甘情愿限售8年的板块,一只手都数得出来:江河汇、钱江新城二期、亚运村……

就拿钱二来说,政府的开发计划是“三年打基础,六年出形象,九年基本建成”。等到8年后解除限售,恰好能够赶上板块建成,有机会价值最大化。

现在很多触发了限售的板块,持有8年的风险实在太大了!

像南部卧城、笕桥、瓶窑、丰收湖等众多已经触发了限售的板块,大部分资深投资客都会选择避开限售盘。

现在杭州新房市场限售的范围太广了,早已蔓延到了非核心板块。很多区域的未来发展潜力,根本不足以为你的资产保驾护航8年之久。

别人手里拿着一线江景的豪宅,基本没有竞品,自然不怕8年限售。

你手里捏着万年坑板块的房子,供应一抓一大把,万一小区品质还不怎么样,大概率就只能割肉离场了。

图说天下

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