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万科“见缝插针”

发布时间:2021-08-04   来源:网络    
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 乐居财经 张文静 发自北京

  如若说,在前几年的收并购舞台上,还是融创、阳光城、世茂这样的民企唱主角;那么,今年地产“并购王”,莫过于万科。

  从王石到郁亮,万科长期保持稳健的经营策略,甚至被外界称之为“保守”。但眼下,随着三道红线、银行分级管控以及土地两集中等政策出台,房企普遍面临资金承压,甚至出现了Top级房企接连暴雷事件,这一策略反倒成为万科收并购的底气。

  今年以来,万科频频接洽资金陷入困境的房企,接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个项目和旗下公司。不少业内人士不由感叹,万科正在取代融创,成为地产界的新“接盘王”。

  在万科看来,行业出现的收并购,或许是发展机会之一,此前郁亮便表示,将部分现金留在公司,以便抓住“未来的发展机会”。但或许更是一种企业责任,“万科会在保护自身利益的前提下尽可能帮助一些有困难的企业。”郁亮也曾道出内心深处的想法。

  万科式并购,不似融创们一般凶猛,砸入上百亿资金,它有自己的收并购法则。此前,万科也曾考虑24亿元拿下泰禾20%股份,当上二股东,但尽调之后却发现整体入股房企困难重重,它便改变了打法,转而“精挑细选”收购单个项目。

  万科此举,给行业提供了一条新的并购思路,同时也暗示土地市场抄底与并购市场捡漏的机会来了。

  未公开对价的“生意”

  最新的一起接盘事件,发生在恒大与万科之间。

  七月的最后一天,恒大集团退出深圳市高新投集团有限公司(简称“深圳高新投”)的股东行列,退出前持股7%,由万科旗下子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司接手。

  与此同时,祝九胜等万科高管已进入深圳高新投,成为其新晋董事。

  公开资料显示,深圳高新投成立于1994年底,是深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构。它有一个重要身份——“纾困”机构,2018年,深圳高新投曾纾困多家困难企业,将众多深圳上市公司从“死亡线”挽救回来。

  截至2019年底,深圳高新投累计为超过3.3万家中小微企业提供超过5000亿元担保服务,相继扶持近300家境内外公开挂牌上市企业,被媒体称作资本市场的“高新投系”,其所扶持的企业包括华为、比亚迪、大族激光、欧菲科技、海能达、东江环保等。

  恒大最早于2015年9月以出资额5.0477亿元获得深圳高新投14.26%股份,后随着其他投资方入股,持股有所稀释。

  之后,恒大与深圳国资方面交际有所增加。2016年10月,A股上市公司深深房与恒大签订协议,由前者发行股份购买恒大地产100%股权。当时,深深房由深投控直接控股63.55%,后者为深圳高新投大股东。

  6年过去,恒大还是将手中持有的“香饽饽”转给了万科。交易对价方面,恒大和万科均未对此作出回应。

  此前7月初,市场传出消息,万科在参与挑选恒大的项目以开展潜在收购。很快,正主恒大“辟谣”:相关消息严重不实。

  纾困还是抄底?

  收购恒大项目消息“不实”,但万科接盘华夏幸福和蓝光发展的项目却是板上钉钉。

  仅十日前,南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产,大股东就由华夏幸福旗下公司变更为南京万科,公司名称也随之变更为南京裕融置业。

  此前,华夏幸福与万科并无较多来往。但华夏幸福债务危机圈内皆知,旗下项目被摆上货架也非首次。

  上元府,位于南京市江宁区兴业路与倪塘路交汇处,在南京市江宁医院东侧,属江宁东山板块。2016年11月,华夏幸福以14.8亿元摘下该地块,楼面价达2.38万元/平方米,成为江宁“地王”。

  年报显示,该地块于2018年6月开工,计划2019年10月首批竣工,预计总投资额23.5亿元。

  据南京本地人士透露,上元府计划建设7栋住宅,均是精装修,且现房销售。其中,3栋楼已完工,小区绿化、地下车库、儿童乐园等也已建好,小区内部设计、建造都颇不错。其他楼栋尚未完成,工地长满杂草,显然停工时间不短了。

  楼盘数次传出开盘消息,但一直未有下文。早在2019年初,南京同策还曾组建上元府销售团队,却不了了之。

  原因在于,该区域新房限价3万/平米,同时要求现房销售。楼面地价过高,又遭遇限价政策,再加上华夏幸福融资受阻,这个风光一时的“地王”项目卡在不上不下的尴尬位置,已然成为“烫手山芋”。

  从另一角度来看,万科拿下“孔雀城上元府”却被外界视为是一次精准狙击。

  乐居财经咨询置业顾问获悉,已完工的3栋楼除底层和顶层外,均已售出。未完工的4栋住宅已封顶,一切程序都在慢慢恢复中,目前还待报批并取得预售许可证,因此开盘时间尚未确定。

  另据本地人士透露,该板块新房稀缺,地段也颇佳。

  “万科此前在东山地块已有布局,前期开发的万科金域国际于去年3月收官。如今接下的上元府,低价购入一个优质准现房项目,既扩充了土储,还能在短期内推项目入市,获得回报,对于万科而言,显然是一笔值得做的交易。”

  同样的逻辑还出现在与蓝光的交易中。今年6月底,蓝光进军石家庄的首个项目——蓝光雍锦,被万科全资收购。

  该项目地处石家庄东南片区,是近来大热的地块,附近医疗、商业、交通配套均较完善。去年8月,该宗地块出让时,场面颇为激烈。

  短短一个半小时内,蓝光打败万科、中海、荣盛、平安等竞争对手,以7.93亿元将该地块收入囊中,溢价率高达99.7%。

  今年5月,该项目拿到了部分住宅及地下车库的施工许可,距离拿到预售证仅一步之遥。

  此外,据乐居财经不完全统计,今年5-7月,万科先后收购了蓝光江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、常州蓝光黑钻、南宁芙蓉山悦、成都天府新区的50亩项目“蓝光·天府黑钻”等一批优质资产。

  弃整购,改项目

  对于陷入危机的华夏幸福、蓝光们而言,在“白衣骑士”到来前,出售项目是缓解债务危机、回血最快速和最直接的方式。

  万科在此时大笔收购资产,或正如郁亮所言,“是尽己所能帮助困境中的房企”。但从另一个角度而言,这也是万科“抄底”的最佳时机。

  在圈内,万科以谨慎稳健闻名,手头握有充裕的现金。郁亮曾称,要将部分现金留在公司,以便抓住“未来的发展机会”。

  截止到2020年底,万科货币资金为1952.3亿元,同比增长17.47%;期内经营性现金净流入531.9亿元,并保持净负债率为18.1%;同时公司有息负债2585.3亿元,占总资产比例约13.8%。

  眼下,融资、拿地监管政策趋严,资金很大程度上成为房企发展的“拦路虎”。在房企一个接一个“爆雷”的当下,拥有充裕现金,反而成为万科并购扩张的底气所在。

  万科以低价收购急需资金的开发商的优质资产,为自己扩储的同时,又博得“纾困”美名,一举两得。

  去年,万科有意成为泰禾的“白衣骑士”,“有条件地”入股泰禾。然而,时至今日,入股一事仍未有实质进展。泰禾巨大的债务窟窿,让万科有心无力。

  在今年3月的万科业绩发布会上,总裁祝九胜直言,从去年中期业绩披露倒年报披露半年时间内,万科入股泰禾进展并不顺利。“只有泰禾达成全面的债务重组方案下,万科才会进,从目前看距离入股还有非常大的难度。”

  泰禾之后,万科扩张,不再以整体入股房企的方式,转而接盘陷入债务危机的房企的优质资产包。业内人士分析,“入股泰禾的不顺,或许也让万科改变了打法,由整体投资改为收购单个项目。”

  半年拿地超千亿

  去年底,郁亮在万科年度大会上曾反思,过去3年万科发展的确太慢了。

  2020年,万科销售额为7041.5亿元,被恒大反超,行业排名由第二跌至第三。今年万科将销售目标定为7900亿元,同比增长12%。

  今年上半年,万科累计实现合同销售金额3544.3亿元,仍不敌碧桂园、恒大,居行业第三。后又有追兵,三强之外,融创、保利增势强劲。上半年融创销售额达3207.6亿元,仅少万科336.7亿元,对万科地位难免产生威胁。

  加上今年3月以来,万科股价呈现断崖式下跌,从最高33.5元跌至8月3日的20.88元,期间最大跌幅超30%。股价问题甚至遭到投资者和媒体的问询。彼时万科高层回应,“困难是暂时的”。

  面对摆在眼前的销售、股价“两座大山”,6月底,郁亮宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展,同时启动新一轮组织人事变革。眼下,万科加速并购,开始提速,这显然也是在为破局而努力。

  今年上半年,万科除接手华夏幸福、蓝光部分优质项目外,也加大了拿地力度。祝九胜此前在股东大会上透露,在22个城市首轮双集中供地中,万科斩获了47块土地,可售面积达717.5万平方米。

  此外,根据公开资料,今年1-6月万科总拿地金额1188.17亿元,新增建面1647.2万平方米,分别同比增长127%、89%。

  其中,4-6月三个月时间里,万科拿下的土地项目分别达20个、17个及26个,所付出的权益地价达641.62亿元。拿下的项目数量及付出的权益地价,几乎是一季度的两倍。

  近期,按照试点房企拿地金额不得超出年度销售额40%的监管要求,万科距离这一比例限制仍有一定空间。但新的监管政策,也令万科开始放缓拿地节奏,郁亮决定将销售回款列为下半年重中之重,同时要收紧投资。

文章来源:乐居财经

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